Pionnier en friches industrielles : la mission durable de PSR

Interview avec l’Administrateur délégué Johan Geeroms
Source: Expertise News Edition # 673 | 7.03.'24 - Martijn Reviers. 

PSR, l’abréviation de Partner in Sustainable Reconversion, a été fondé en 1999 avec pour objet l’achat, l’assainissement et le redéveloppement de sites pollués en Flandre, dans le sillage du nouveau décret sol. Ainsi, l’entreprise s’est développée en tant que pionnier du développement de friches industrielles. En 2012, PSR a été racheté par Jan De Nul, leader mondial en énergie en mer, travaux de dragage, projets de construction complexes et travaux d’assainissement. En 2015, Johan Geeroms a rejoint l’entreprise en tant qu’administrateur délégué. Il s’agit d’un spécialiste de l’immobilier qui a gagné ses galons entre autres chez Rogib et Sobradis.

Tête de peloton au niveau durabilité 

Grâce à son savoir-faire unique en tant que promoteur de friches industrielles, au cours des dernières années, PSR a poursuivi plusieurs projets de grande envergure en Flandre, en Wallonie et dans la périphérie bruxelloise. L’entreprise est rarement sous le feu des projecteurs. Dans le monde de l’immobilier, PSR est nom connu, mais le grand public ne sait pas vraiment qu’une des activités de la société mère Jan De Nul est également celle de promoteur immobilier.

‘Néanmoins, notre activité est très pertinente au niveau social,’ insiste Johan Geeroms dans sa conversation avec Expertise. ‘De par son focus sur la transformation de sites pollués, PSR a toujours été en tête du peloton au niveau de la durabilité et de la protection de l’environnement. Nous revitalisons souvent des sites repoussants bloqués depuis des années en laissant éclore leur potentiel et en donnant une nouvelle affectation au patrimoine sous-utilisé. Au lieu de 'NIMBY', nous sommes souvent confrontés à 'PIMBY': 'please in my backyard'. Les riverains et les autorités aspirent à voir leurs terrains vagues enfin réutilisés.’ 

Petit volume, mais grande importance 

Nous rencontrons Johan Geeroms dans les bureaux de Jan De Nul au Tragel le long de la Dendre à Alost. À côté du bâtiment actuel, la construction de 19.500 m² (PEN) de places de travail durables supplémentaires bat son plein. Dans le foyer, on découvre quelques modèles réduits de la flotte impressionnante de dragues et de navires offshore de Jan De Nul. Ailleurs dans l’immeuble, nous trouvons également quelques maquettes de projets immobiliers.  

Pour Jan De Nul, la promotion immobilière représente seulement une petite partie des activités. ‘En effet, nous sommes un peu le Calimero du groupe quand on regarde ce que nous faisons dans le monde entier au niveau énergie offshore, travaux de dragage, grands projets de construction et travaux d’assainissement,’ dit Geeroms. ‘La promotion immobilière peut être à petite échelle, mais elle est tout de même très importante, car dans ces projets nous regroupons et matérialisons toute l’expertise technique de notre groupe.’ 

Johan Geeroms dirige une équipe pluridisciplinaire et compacte de six développeurs, combinant expertise juridique et urbanistique, financière, fiscale, architecturale et les aspects de technique environnementale et de génie civil. L’équipe se repose aussi sur l’expertise de Jan De Nul en tant qu’entrepreneur et utilise le backoffice du groupe. Geeroms est personnellement aussi le moteur de la division friches industrielles de l’organisation sectorielle BVS-UPSI et PSR est aussi étroitement impliqué dans Madaster, le cadastre circulaire des matériaux et produits, ainsi que VRP, l’association flamande pour l’espace et le planning.

De grands projets complexes

PSR opère indépendamment et a la liberté de sélectionner ses propres projets et de collaborer avec d’autres entrepreneurs et promoteurs. Lors de la sélection de nouveaux projets, PSR reste fidèle à son identité centrale de promoteur de friches industrielles. L’entreprise se spécialise dans les projets complexes de grande envergure, en régions urbaines ou périphériques. ‘Les terrains industriels à l’abandon présentent des défis écologiques, architecturaux et techniques au niveau des permis où nous pouvons offrir une plus-value considérable’, explique Geeroms. ‘Des sites qui sont pollués et à l’abandon, du patrimoine inutilisé et un vaste trajet préparatoire par le biais d’un Plan d’Aménagement du Territoire ne nous effraient pas. Ainsi, nous pouvons soulager les entreprises, propriétaires immobiliers et autres partenaires qui ne savent pas quoi faire de leurs sites pollués ou sous-utilisés. Ceci rend notre approche unique. Voilà pourquoi nous avons décidé il y a quelque temps déjà de compléter les initiales de notre nom par 'Partner in Sustainable Reconversion'.’

Respect pour le patrimoine industriel

PSR est fier de ne jamais avoir entamé un site vierge. Au lieu de cela, nous revalorisons les friches industrielles à l’aide de projets carboneutres, des logements PZE, des bureaux certifiés BREEAM et la préservation du patrimoine. ‘Ceci cadre dans notre approche circulaire et constitue également une stratégie de placemaking', poursuit l’administrateur délégué. ‘Ces sites possèdent une riche histoire que nous ne voulons pas dénier. Bien que cela représente parfois un défi financier de trouver l’équilibre et qu’il semble plus simple de tout démolir, nous déployons tous nos efforts pour le maintien du patrimoine.’ 

‘Nous sommes disposés à prendre des risques et nous achetons des sites sans conditions suspensives. Nous possédons l’expertise nécessaire au niveau assainissement et le suivi de plans d’affectation. En outre, nous avons accès à un groupe avec des fonds propres considérables qui peut faire office de banquier interne. Ceci nous donne l’espace financier nécessaire pour réaliser de tels projets volumineux et de longue durée. Le trajet préliminaire seul peut déjà prendre facilement cinq ans, un temps de cycle qui effraie de nombreuses autres parties.’

Maintien de la fonction économique

Le centre de gravité des activités de PSR se situe en Flandre, mais l’entreprise se charge aussi de grands projets en Wallonie et en périphérie bruxelloise. ‘C’est avec plaisir que nous serions également actifs à Bruxelles même, mais le trajet complexe des permis dans la région nous retient un peu’, explique Geeroms. ‘Nous abordons la Wallonie avec un regard critique, étant donné que les conditions du marché et le pouvoir d’achat y diffèrent de la Flandre. Nous nous concentrons donc sur des sites de grande envergure que nous pouvons acquérir à un prix concurrentiel.’

Par le passé, l’accent était mis sur la reconversion de friches industrielles principalement en projets résidentiels, mais actuellement, nous développons aussi des bureaux, de l’immobilier commercial, des centres logistique et des parcs de PME. Les développements de zones importantes cèdent de plus en plus souvent la place aux projets à usage mixte. 

‘Nous tentons de préserver au moins une partie de la fonction économique d’anciens sites industriels. Il y a une forte demande de locaux d’entreprises, alors que l’espace disponible dans les zones industrielles est limité. Récemment, nous avons conclu une convention pour l’achat d’un site semi-industriel de 4,5 hectares en Brabant flamand, où nous transformerons les bâtiments existants, en combinaison avec de nouvelles constructions, en un lieu de travail à l’épreuve de l’avenir.’

​​Des projets de bureaux durables 

Un exemple frappant de projet à usage mixte, c’est ‘Malt’ à Malines. Ici, PSR, en collaboration avec Codic, crée 18.000 m² d’espace de bureau, des parkings souterrains, des appartements et des logements unifamiliaux sur l’ancien site de l’usine Inofer. Environ la moitié du premier immeuble de bureaux est déjà loué à des entreprises comme Alken-Maes et à un usager de bureaux international, et ce pour un loyer record de 210 EUR/m², un montant de très haut niveau à Malines. Il s’agit des premiers bureaux haut de gamme certifiés BREEAM Excellent à Malines, ce qui démontre, d’après Geeroms, que la pénurie d’espaces de bureaux durables est un problème qui dépasse de loin la capitale et s’étend à toute la Flandre. 

Un autre projet qui tient à cœur à Geeroms, c’est le redéveloppement d’un ancien site de bureaux à la Chaussée de Louvain 290-294 près du Woluwedal à Sint-Stevens-Woluwe. Ce site, caractérisé par son emplacement et sa visibilité était déjà depuis longtemps sur la liste de souhaits. Le projet concerne 2.476 m² d’espace de bureaux à combiner avec un showroom de 877 m². 

À Liège aussi, aux ‘Rives Ardentes’, nous développons des bureaux. Ce projet de grande envergure est réalisé en partenariat avec Willemen et CIT Blaton. Il s’agit d’une friche industrielle et un projet de rénovation urbaine PPP, où chacune des trois parties intervient en tant que promoteur, mais également en tant qu’entrepreneur. Avec déjà 153.000 m² destinés à des logements, l’échelle du développement est énorme. Le projet se situe à un endroit unique le long de la Meuse – y compris un nouveau port de plaisance – et à un jet de pierre du centre-ville. Le but est d’en faire un quartier vivant avec un boulevard horeca le long de l’eau, divers services, une infrastructure scolaire et des bureaux, dont le nouveau siège principal d’Ethias.

Quartiers résidentiels de grande envergure 

Un des projets résidentiels de grande envergure auquel PSR travaille actuellement, c’est ‘De Lediaan’ au centre de Diegem. Ce projet, réalisé en collaboration avec Urbicoon, vise la transformation de l’ancienne carrière de pierre en environ 170 logements. 

Il y a également la préparation en collaboration avec Cogiva de la reconversion de l’ancien site Meurop à Rijmenam-Bonheiden. Sur ce site de 5,5 hectares, les plans comprennent environ 250 logements, 4.653 m² d’espace de bureaux et 500 m² pour le commerce et l’horeca. Le plan d’exécution spatiale est actuellement en cours d’établissement. 

Un autre projet remarquable concerne le redéveloppement du quartier de la gare à Alost, où PSR travaille au District du Quai avec Besix RED. Le programme comprend 171 appartements, 4.711 m² d’espace commercial (magasins, loisirs et/ou hôtel) et 7.500 m² d’espace de bureaux. Une attention particulière est accordée aux espaces verts ouverts, avec des plans pour un jardin en toiture, des parcs et la revalorisation des rives de la Dendre. Le permis de lotissement a déjà été accordé et la mise en œuvre d’aquathermie est à l’étude.