Pionier in brownfields: de duurzame missie van PSR

Interview met Managing Director Johan Geeroms
Uit: Expertise News Editie # 673 | 7.03.'24 - Martijn Reviers. 

PSR, wat staat voor Partner in Sustainable Reconversion, werd opgericht in 1999 met het oog op het aankopen, saneren en herontwikkelen van vervuilde sites in Vlaanderen, in het kielzog van het vernieuwde bodemdecreet. Daardoor ontpopte het bedrijf zich als een pionier in brownfieldontwikkeling. In 2012 werd PSR overgenomen door Jan De Nul, wereldleider in energie op zee, baggerwerken, complexe bouwprojecten en saneringen. In 2015 kwam Managing Director Johan Geeroms aan boord, een ervaren vastgoedspecialist die onder andere zijn sporen verdiende bij Rogib en Sobradis.

Koploper op het gebied van duurzaamheid 

Vanuit de unieke knowhow als brownfieldontwikkelaar werkte PSR de afgelopen jaren naarstig verder aan verschillende grootschalige projecten in Vlaanderen, Wallonië en de rand van Brussel. Daarbij treedt het bedrijf zelden nadrukkelijk op de voorgrond. In de vastgoedsector is PSR een bekende naam, maar bij het grote publiek is het weinig bekend dat moederbedrijf Jan De Nul ook aan projectontwikkeling doet.

‘Desalniettemin is onze activiteit maatschappelijk zeer relevant,’ benadrukt Johan Geeroms in gesprek met Expertise. ‘PSR is door de focus op de transformatie van vervuilde sites altijd een koploper geweest op het gebied van duurzaamheid en milieuzorg. We revitaliseren vaak jarenlang geblokkeerde stadskankers door hun potentieel te ontsluiten en het onderbenutte erfgoed optimaal te herbestemmen. In plaats van 'NIMBY' worden we geconfronteerd met 'PIMBY': 'please in my backyard'. Buurtbewoners en overheden kijken ernaar uit dat verlaten terreinen eindelijk aangepakt worden.’

Klein in omvang, maar significant in belang 

 We ontmoeten Johan Geeroms in de kantoren van Jan De Nul aan de Tragel langs de Dender in Aalst. Naast het huidige gebouw is de bouw van 19.500 m2 (BVO) aan bijkomende duurzame werkplekken  volop aan de gang. In de lobby staan enkele schaalmodellen van de indrukwekkende bagger- en offshore-vloot van Jan De Nul. Elders in het gebouw vinden we ook enkele maquettes van de vastgoedprojecten terug.

 Voor Jan De Nul is projectontwikkeling echter slechts een klein deel van de activiteiten. ‘We zijn inderdaad een beetje de Calimero van de groep als je kijkt naar wat we wereldwijd doen op het gebied van offshore energie, baggerwerken, grote bouwprojecten en saneringen,’ zegt Geeroms. ‘De projectontwikkeling mag dan wel kleinschalig zijn, toch is het zeer belangrijk omdat we in de projecten al onze technische expertise van onze groep kunnen bundelen en materialiseren.’

 Johan Geeroms stuurt een compact multidisciplinair en toegewijd team aan van zes ontwikkelaars, dat juridische expertise combineert met stedenbouwkundige, financiële, fiscale, architectonische, bouwkundige en milieutechnische aspecten. Hierbij steunt het team ook op de expertise van Jan De Nul als aannemer en maakt het gebruik van de backoffice van de groep. Geeroms is zelf ook de trekker van de afdeling brownfields bij de sectororganisatie BVS-UPSI en PSR is tevens nauw betrokken bij Madaster, het circulaire kadaster voor materialen en producten, en VRP, de Vlaamse Vereniging voor Ruimte en Planning.

Grote en complexe projecten

PSR opereert onafhankelijk en heeft de vrijheid om zelf projecten te selecteren en samen te werken met andere aannemers en ontwikkelaars. Bij de selectie van nieuwe projecten blijft PSR trouw aan zijn kernidentiteit als ontwikkelaar van brownfields. Het bedrijf specialiseert zich in complexe projecten met een aanzienlijke omvang, in stedelijke of randstedelijke gebieden. ‘Verlaten industriële terreinen presenteren ecologische, bouwkundige en vergunningstechnische uitdagingen waarbij wij een significante meerwaarde kunnen bieden’, licht Geeroms toe. ‘Locaties die kampen met milieuverontreiniging, leegstand, onbenut erfgoed en een uitgebreid voortraject door middel van een Ruimtelijk Uitvoeringsplan, schrikken ons niet af. Hierdoor kunnen we een ontzorgende rol spelen voor bedrijven, vastgoedeigenaren, overheden en andere partners die niet weten hoe ze met hun vervuilde of onderbenutte locaties moeten omgaan. Dit maakt onze benadering uniek. Om deze reden besloten we enige tijd geleden om de drie letters van onze naam in te vullen tot 'Partner in Sustainable Reconversion'.’

Respect voor industrieel erfgoed

PSR is er trots op nog nooit een greenfield te hebben aangesneden. In plaats daarvan worden de brownfields nu opgewaardeerd  met CO2-neutrale projecten, BEN-woningen, BREEAM-gecertificeerde kantoren en het behoud van erfgoed. ‘Dit past binnen onze circulaire benadering en vormt tevens een strategie voor placemaking', vervolgt de Managing Director. ‘Deze locaties bezitten een rijke geschiedenis die we niet willen ontkennen. Hoewel het financieel soms een uitdaging vormt om een balans te vinden en het eenvoudiger lijkt alles af te breken, zetten we ons volledig in voor het behoud van erfgoed.’

‘We zijn bereid risico's te nemen en kopen ook locaties aan zonder opschortende voorwaarden. We bezitten de nodige expertise op het gebied van sanering en het doorlopen van bestemmingsplannen. Daarnaast hebben we toegang tot een groep met een aanzienlijk eigen vermogen, die intern kan functioneren als onze bankier. Dit geeft ons de financiële ruimte om dergelijke omvangrijke en langdurige projecten te realiseren. Het voortraject alleen al kan gemakkelijk vijf jaar in beslag nemen, een doorlooptijd die veel andere partijen afschrikt.’

Behoud van economische functie

 Het zwaartepunt van de activiteiten van PSR ligt in Vlaanderen, maar het bedrijf werkt ook aan grote projecten in Wallonië en aan de rand van Brussel. ‘We zouden graag in Brussel zelf actief willen zijn, maar de complexe vergunningstrajecten in het gewest houden ons enigszins tegen’, legt Geeroms uit. ‘Wallonië benaderen we met een kritische blik, aangezien de marktomstandigheden en koopkracht daar verschillen van die in Vlaanderen. Daarom focussen we ons op grootschalige locaties die we tegen een competitieve prijs kunnen verwerven.’

In het verleden lag de nadruk bij de reconversie van brownfields voornamelijk op residentiële projecten, maar tegenwoordig zijn ook kantoren, winkelvastgoed, logistieke centra en kmo-parken mogelijke invullingen. Grote gebiedsontwikkelingen maken steeds vaker plaats voor mixed-use projecten. 

‘We streven ernaar om minstens een deel van de economische functie van de oude industriële sites te behouden. Er bestaat een sterke vraag naar bedrijfsruimten, terwijl de beschikbare ruimte in industriezones beperkt is. Onlangs hebben we een overeenkomst gesloten voor de aankoop van een semi-industriële site van 4,5 hectare in Vlaams-Brabant, waar we de bestaande gebouwen in combinatie met nieuwbouw zullen transformeren tot een futureproof werkplek.’

​​Duurzame kantoorprojecten 

Een treffend voorbeeld van een mixed-use project betreft ‘Malt’ in Mechelen. Hier creëert PSR, in samenwerking met Codic, 18.000 m² aan kantoorruimte, ondergrondse parkeergelegenheid, appartementen en eengezinswoningen op de voormalige fabriekssite van Inofer. Ongeveer de helft van het eerste kantoorgebouw raakte al verhuurd aan bedrijven zoals Alken-Maes en een internationale kantoorgebruiker, en dat tegen een recordhuurprijs van 210 EUR/m², een absolute prime rent in Mechelen. Het gaat om een van de eerste BREEAM Excellent-gecertificeerde topkantoren in Mechelen, wat volgens Geeroms aantoont dat het tekort aan duurzame kantoorruimte een breed probleem is dat zich niet alleen in Brussel voordoet, maar ook in Vlaanderen.

Een ander project dat Geeroms na aan het hart ligt, omvat de herontwikkeling van een oude kantoorsite aan de Leuvensesteenweg 290-294 bij het Woluwedal in Sint-Stevens-Woluwe. Deze locatie, gekenmerkt door haar ligging en zichtbaarheid, stond al lang op de verlanglijst. Het project beoogt 2.476 m² kantoorruimte te combineren met een showroom van 877 m2.  

Ook in Luik, bij ‘Rives Ardentes’, worden kantoren ontwikkeld. Dit grootschalige project wordt in partnerschap uitgevoerd met Willemen en CIT Blaton. Het gaat om een brownfield en een PPS-stadsvernieuwingsproject, waarbij elk van de drie partijen naast ontwikkelaar ook optreedt als aannemer. Met alleen al 153.000 m² bestemd voor woningen, is de schaal van de ontwikkeling enorm. Het project bevindt zich op een unieke locatie aan de Maas - inclusief een nieuwe jachthaven - en op een steenworp afstand van het stadscentrum. Het is bedoeld als een levendige wijk met een horecaboulevard langs het water, diverse diensten, onderwijsfaciliteiten en kantoren, waaronder de nieuwe hoofdzetel van Ethias.

Grootschalige woonwijken 

Een van de grootschalige woonprojecten waar PSR momenteel aan werkt, is ‘De Lediaan’ in het centrum van Diegem. Dit project, uitgevoerd in samenwerking met Urbicoon, beoogt de transformatie van een oude steengroeve tot ongeveer 170 woningen. 

Daarnaast is de reconversie van de voormalige Meurop-site in Rijmenam-Bonheiden in voorbereiding samen met Cogiva. Op deze locatie van 5,5 hectare omvatten de plannen circa  250 woningen, 4.653 m² aan kantoorruimte en 500 m² voor retail en horeca. Momenteel wordt het RUP opgemaakt.  

Een ander opmerkelijk project behelst de herontwikkeling van de stationsbuurt in Aalst, waar PSR werkt aan het Kaai-District samen met Besix RED. Het programma omsluit 171 appartementen, 4.711 m² commerciële ruimte (retail, leisure en/of hotel) en 7.500 m² kantoorruimte. Er gaat speciale aandacht naar groen en open ruimte, met plannen voor een daktuin, parken en de opwaardering van de oevers van de Dender. De verkavelingsvergunning is reeds verkregen en de toepassing van aquathermie ligt ter studie.